Real Estate ડેવલપર્સ માટે SCની કડક ચેતવણી: બ્રોશરમાં આપેલા વાયદા હવે માત્ર ‘માર્કેટિંગ’ નહીં, જે બતાવ્યું તે આપવું પડશે

દેશના રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે મહત્વપૂર્ણ બની શકે તેવી ટિપ્પણી કરતાં Supreme Courtએ સ્પષ્ટ કર્યું છે કે ડેવલપર્સ પ્રોજેક્ટના બ્રોશરમાં કરવામાં આવેલા વાયદાને માત્ર ‘માર્કેટિંગ મટિરિયલ’ કહીને બાજુ પર મૂકી શકે નહીં. સંભવિત હોમબાયર્સને બ્રોશર અને પ્રોજેક્ટ પ્લાનમાં જે સુવિધાઓ દર્શાવવામાં આવી હોય, પ્રોજેક્ટનું કન્સ્ટ્રક્શન અને ડિલિવરી તેના અનુરૂપ થવી જરૂરી છે. કોર્ટની આ ટિપ્પણીથી રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓના માર્કેટિંગ ક્લેમ, પ્રોજેક્ટ ડિઝાઇન અને અંતિમ ડિલિવરી વચ્ચેનો તફાવત હવે વધુ મોટી લીગલ અને કોમ્પ્લાયન્સ રિસ્ક બની શકે છે.

આ મામલો DLF Home Developersના ગુરુગ્રામ સ્થિત પ્રીમિયમ રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટ The Primus સાથે જોડાયેલો છે. પ્રોજેક્ટના મૂળ પ્લાન અને બ્રોશરમાં બતાવવામાં આવેલો 24-મીટર પહોળો રોડ ગ્રાઉન્ડ પર તેના મૂળ સ્વરૂપમાં ઉપલબ્ધ ન હોવાનું સામે આવ્યા બાદ Supreme Courtએ ગંભીર વલણ અપનાવ્યું છે. Justice Ahsanuddin Amanullah અને Justice R Mahadevanની બેન્ચે આ ફેરફારને નાનો નહીં પરંતુ નોંધપાત્ર ગણાવ્યો છે.

147 મીટરના રોડમાંથી આશરે 100 મીટરનો ઉપયોગ બદલાયો

CBI દ્વારા કોર્ટ સમક્ષ મૂકવામાં આવેલા સ્ટેટસ રિપોર્ટ મુજબ રોડ માટે નક્કી કરાયેલા કુલ 147 મીટરના સ્ટ્રેચમાંથી લગભગ 52 મીટર વિસ્તારને ગ્રીન પેચ તરીકે ડેવલપ કરવામાં આવ્યો હતો. રોડના બીજા નોંધપાત્ર ભાગનો ઉપયોગ રહેવાસીઓ અને મુલાકાતીઓની પાર્કિંગ માટે થતો હોવાનું પણ સામે આવ્યું હતું. આમ, લગભગ 100 મીટર એટલે કે રોડના આશરે બે-તૃતિયાંશ હિસ્સાનો ઉપયોગ મૂળ બ્રોશરમાં દર્શાવ્યા મુજબ નહોતો થઈ રહ્યો.

Supreme Courtએ જણાવ્યું કે ડેવલપરને વારંવાર તક આપવામાં આવી હોવા છતાં પ્રોજેક્ટને બ્રોશરમાં કરાયેલા રિપ્રેઝન્ટેશન મુજબ કેમ લાવવામાં આવ્યો નથી તે સમજવું મુશ્કેલ છે. કોર્ટે ચેતવણી આપી છે કે આગામી સુનાવણી સુધી પ્રોજેક્ટને બ્રોશર મુજબ ન લાવવામાં આવે તો યોગ્ય આદેશ કરવામાં આવી શકે છે. હવે આ મામલાની આગળની સુનાવણી 12 October માટે રાખવામાં આવી છે.

2012માં વેચાયેલો હતો પ્રીમિયમ હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ

DLFએ The Primusનું માર્કેટિંગ આશરે 2012થી પ્રીમિયમ હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ તરીકે શરૂ કર્યું હતું. બ્રોશરમાં બે 24-મીટર પહોળા એક્સેસ રોડ ઉપરાંત બેન્ક્વેટ ફેસિલિટી, ટેનિસ કોર્ટ અને સ્વિમિંગ પૂલ જેવી સુવિધાઓ દર્શાવવામાં આવી હતી. જોકે બાંધકામ દરમિયાન ફ્લેટ ખરીદનારા હોમબાયર્સે બાદમાં દાવો કર્યો કે ગ્રાઉન્ડ પરની સ્થિતિ માર્કેટિંગ દરમિયાન દર્શાવવામાં આવેલી સ્થિતિથી અલગ હતી.

હોમબાયર્સે એવો પણ આક્ષેપ કર્યો હતો કે પ્રોજેક્ટની આસપાસ કૃષિ જમીન હોવાથી પ્રોજેક્ટના એક્સેસને લઈને સમસ્યા હતી અને વાયદા મુજબના રોડ, પાણી, વીજળી તથા કેટલીક અન્ય બેઝિક ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સુવિધાઓ ઉપલબ્ધ નહોતી. અગાઉ મામલો National Consumer Disputes Redressal Commission એટલે કે NCDRC સુધી પહોંચ્યો હતો. NCDRCએ 29 May 2023ના ચુકાદામાં ખાનગી રોડને સેક્ટર રોડ તરીકે દર્શાવવાને અનફેર ટ્રેડ પ્રેક્ટિસ ગણાવી હતી.

CBI તપાસ સુધી પહોંચ્યો વિવાદ

આ વર્ષે Februaryમાં Supreme Courtએ પ્રાથમિક રીતે બ્રોશરમાં કરવામાં આવેલા રિપ્રેઝન્ટેશન અને ગ્રાઉન્ડ રિયાલિટી વચ્ચે મોટો તફાવત હોવાનું નોંધ્યું હતું. કોર્ટે એવો પણ સવાલ ઉઠાવ્યો હતો કે જો ઓર્ગેનાઇઝ્ડ રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં આવી સ્થિતિ સર્જાઈ શકે તો સામાન્ય હોમબાયર્સની સ્થિતિ કેટલી મુશ્કેલ બની શકે. ત્યારબાદ મામલાની તપાસ CBIને સોંપવામાં આવી હતી.

હવે CBIના મેપ્સ, ફોટોગ્રાફ્સ અને અન્ય મટિરિયલ આધારિત તપાસમાં 24-મીટર રોડ મૂળ પ્લાન અને બ્રોશરમાં બતાવવામાં આવ્યો હતો તે રીતે ઉપલબ્ધ ન હોવાનું સામે આવ્યું છે. Supreme Courtએ CBI ડિરેક્ટરને તપાસ માટે 2 વધારાના ઇન્સ્પેક્ટર નિયુક્ત કરવા પણ કહ્યું છે. જોકે કોર્ટે CBIને તપાસ સ્વતંત્ર અને ઓબ્જેક્ટિવ રીતે કરવા અને કોર્ટની અગાઉની ટિપ્પણીઓથી પ્રભાવિત ન થવા સ્પષ્ટતા કરી છે.

ડેવલપર્સ માટે વધશે કોમ્પ્લાયન્સ રિસ્ક

Supreme Courtની આ ટિપ્પણીનો પ્રભાવ માત્ર DLFના એક પ્રોજેક્ટ પૂરતો સીમિત ન રહી શકે. રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓ સામાન્ય રીતે પ્રોજેક્ટ લોન્ચ સમયે બ્રોશર, ડિજિટલ કેમ્પેઇન અને સેલ્સ પ્રેઝન્ટેશન દ્વારા રોડ, ક્લબહાઉસ, ઓપન સ્પેસ, સ્પોર્ટ્સ ફેસિલિટી તથા અન્ય એમેનિટીઝને મુખ્ય સેલિંગ પોઇન્ટ તરીકે રજૂ કરે છે.

કોર્ટનું વલણ જો ભવિષ્યના કેસોમાં પણ આધાર બને તો ડેવલપર્સે માર્કેટિંગ ટીમ, આર્કિટેક્ચરલ પ્લાન અને અંતિમ પ્રોજેક્ટ ડિલિવરી વચ્ચે વધુ કડક કો-ઓર્ડિનેશન રાખવું પડી શકે છે. બ્રોશરમાં વધુ પડતા વાયદા કરવાથી કંપનીઓ માટે કન્ઝ્યુમર લિટિગેશન, રેગ્યુલેટરી એક્શન અને પ્રોજેક્ટ કોમ્પ્લાયન્સનો ખર્ચ વધવાની શક્યતા રહે છે. બીજી તરફ હોમબાયર્સ માટે પ્રોજેક્ટ બ્રોશર ખરીદી પહેલાંનું માત્ર પ્રમોશનલ ડોક્યુમેન્ટ નહીં પરંતુ ડેવલપર સામેના દાવામાં મહત્વનું એવિડન્સ બની શકે છે. Supreme Courtની હાલની કાર્યવાહી રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં ‘what is promised must be delivered’ના સિદ્ધાંતને વધુ મજબૂત કરતી દેખાય છે.